Umumnya orang membeli rumah saat ini dengan sistem kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan DP (down payment) yang rendah (15-20%) sudah bisa menempati rumah yang diinginkan.
Menurut Peraturan Bank Indonesia terbaru yang dikeluarkan pada bulan Agustus 2016 , DP untuk landed house atau rumah tapak pertama dengan luas lebih dari 70 meter persegi menjadi sebesar 15 persen dari harga rumah dan 20 persen untuk rumah kedua serta 25 persen untuk rumah ketiga.
Selain DP, biaya-biaya lain yang dikeluarkan adalah biaya provisi, biaya administrasi, biaya notaris, Pajak BPHTB, biaya asuransi.
Untuk menjamin kepentingan bank pemberi kredit (kreditor), Bank tersebut mensyaratkan adanya asuransi atas barang yang di kreditkan agar menjamin kepentingan mereka ketika terjadi kerusakan atau kehancuran, tetapi kondisi jaminan polis asuransinya akan ditentukan oleh bank sendiri, seperti besarnya nilai pertanggungan atau nilai asuransi, periode asuransi dan luas jaminan asuransi.
Orang awam akan menilai jika pertanggungan atau jaminan tersebut sudah menjamin semua kepentingannya jadi mereka tidak perlu membeli asuransi lagi.
Padahal tidak semua kepentingan debitor dijamin oleh asuransi tersebut.
Kenapa?
Mari kita mulai menguraikannya satu persatu
#1 Jenis Asuransinya
Biasanya jenis asuransi yang disyaratkan oleh bank adalah polis standar dengan premi yang paling murah. Yaitu biasanya membeli sebatas PSAKI (Polis Standart Asuransi Kebakaran Indonesia) sehingga yang dijamin hanya sebatas pada :
- Kebakaran
- Petir
- Ledakan
- Kejatuhan pesawat terbang
- Asap
pertanyaannya adalah, ketika terjadi gempa apakah dijamin? tentunya tidak.
Ketika terjadi banjir dan merusak rumah apakah dijamin? tentunya tidak
Karena jaminan asuransinya sebatas Kebaran, Petir, Ledakan, Kejatuhan Pesawat dan Kerusakan akibat asap.
#2 Objek Pertanggungan
Objek pertanggungan yang dijaminkan oleh bank sebatas bangunan saja, tidak termasuk perabot rumah yang dimiliki oleh pemilik (debitor). karena kepentingan bank disini adalah terbatas pada bangunan, karena perabot dibeli sendiri oleh pemilik (debitor)
Padahal setiap rumah pasti memiliki perabot mulai dari furniture, peralatan elektronik, perkakas dapur, kasur tidur dsb.
#3 Nilai Pertanggungan
Nilai pertanggungannya hanya sebatas nilai kredit yang diberikan oleh bank, sehingga tidak mencerminkan nilai sebenarnya dan juga terkadang nilai pertanggungan akan berkurang sesuai dengan nilai kredit yang sudah lunas.
Jadi misalnya, jika rumah senilai Rp. 500 juta, pada tahun ke 10 bisa saja nilai pertanggungan asuransinya hanya Rp. 100 Juta karena mencerminkan sisa kredit yang masih ada.
#4 Dasar Penggantian klaim
Dasar Penggantian klaim pada polis PSAKI adalah Indemnity (nilai sesaat sebelum kejadian), atau dengan kata lain apabila terjadi kerugian maka nilai penggantian akan dikurangi dengan depresiasi berdasarkan dengan umur pemakainya.
Jadi dapat disimpulkan bahwa dengan keterbatasan-keterbatasa diatas maka polis yang disyaratkan oleh Bank (kreditor) masih belum mencukupi.
Untuk itu diperlukan asuransi tambahan yang menjamin semua kepentingan dari sisi debitor. Asuransi tambahan tersebut bisa hanya menjamin perabot yang ada, karena bangunan sudah dijamin oleh asuransi bank. Ataupun menjamin juga bangunan tetapi dengan jaminan yang diperluas, misalnya diperluas dengan jaminan banjir, gempa bumi, huru-hara, dan juga membeli polis dengan jaminan yang lebih lengkap yaitu polis PAR (Property All Risk) dengan memberikan jaminan new for old atau barang bekas yang rusak akan diganti barang baru.
Untuk gambaran lebih mudahnya kita akan membuat contoh kasus sebagai berikut :
Bapak KangMas membeli rumah baru seharga Rp 800 juta.
Dia mengajukan kredit ke Bank eMas. Bank eMas menyetujui menyalurkan kreditnya hanya sebesar Rp 500 juta dan dicicil selama 15 tahun, sisanya ditanggung sendiri oleh Pak KangMas. Oleh Bank eMas rumah tersebut di asuransikan ke PT Asuransi Umum eMas dengan nilai pertanggungan sebesar nilai kredit yang disalurkan yaitu Rp 500 juta.
seharusnya yang diasuransikan hanya bangunan saja, karena tanah tidak akan diberikan penggantian oleh pihak asuransi
Untuk mengisi rumah tersebut Bapak KangMas membeli furniture, peralatan elektonik, AC, dan lain-lain sebesar Rp 500 juta. Setelah menempati rumah tersebut selama 3 tahun terjadi kebakaran yang menghanguskan seluruh bangunan beserta isinya (Total Loss).
Bapak KangMas mengajukan klaim ke Asuransi Umum Emas sebesar Rp 700 juta, dengan rincian :
- Biaya Pembangunan Rumah Baru Rp 200 juta
- Pembelian Isi dengan barang yang sejenis Rp 500 juta
Perincian Penggantian Oleh Asuransi Umum Emas sebagai berikut:
Bangunan
Harga untuk membangun kembali rumah Pak KangMas sebesar Rp 200 juta.
Sesuai dengan dasar penggantian di polis yaitu Indemnity maka pihak asuransi juga mengurangkan dengan depresiasi sebesar 12,5%. Resume penggantian untuk bangunan adalah sebagai berikut
- Harga rumah baru Rp 200,000,000
- Dikurangi Depresiasi 12,5% Rp 25,000,000 –
- Nilai Penggantian Rp 175,000,000
- Perabot atau Isi tidak dijamin
Lho kenapa tidak dijamin?
Polis Tidak menjamin Perabot atau Isi yang terdapat dalam bangunan yang terbakar. karena polis yang dibeli oleh bank (Kreditor) adalah menjamin bangunan saja.
Jadi total penggantian yang diterima Bapak KangMas hanya sebesar Rp 175 juta.
Dari kasus ini dapat terlihat apabila hanya mengandalkan asuransi dari bank, maka banyak kerugian yang diderita oleh debitor karena tidak mendapatkan penggantian yang lengkap.
Seandainya Bapak KangMas membeli juga Asuransi yang menjamin Perabot miliknya, maka dia akan mendapat penggantian hampir semua kerugian yang dia derita.
Kesimpulannya adalah?
Alangkah baiknya kita juga mengetahui jaminan asuransi yang diberikan oleh Bank dan setelah itu bisa menentukan asuransi tambahan yang diperlukan seperti asuransi untuk menjamin perabot rumah.
Kasus ini juga berlaku pada kredit pemilikan properti (KPP) seperti ruko, asuransi yang diberikan oleh Bank sebatas bangunan saja. Maka pemilik (debitor) harus mengasuransikan sendiri perabot dan stok persediaan barang.
Artikel ini dimodifikasi dari artikel Bapak Arief Admadi – Claim Manager Non Marine PT. Asuransi QBE Pool Indonesia pada Jendela Edisi 33
