Kupas tuntas mengenai asuransi bangunan apartemen?

Jika Anda memiliki rumah, mengasuransikan bangunan rumah itu sangat sederhana, yang perlu anda asuransikan adalah bangunan, dan perabot untuk barang-barang pribadi Anda. Hal yang berbeda jika Anda memiliki unit Apartemen.

Apartemen memiliki bentuk vertikal menjulang ke atas, dan jarak antar unit berdempetan. Jadi penyebaran kebakaran akan sangat cepat jika smoke detector atau sprinkler tidak berfungsi dengan baik.

Contohnya ketika kita melakukan kelalaian seperti lupa mematikan kompor.

Ternyata mengakibatkan kebakaran unit kita dan menyebar ke unit lain akibat fasilitas smoke detector tidak berfungsi dengan baik, siapakah yang harus bertanggung jawab?

Pemilik atau Perhimpunan Pemilik Apartemen?

Lalu Bagaimana cara mengasuransikan apartemen? dan Bagaimana mengenai hukumnya?

Mari kita bahas terlebih dahulu mengenai dasar hukum asuransi apartemen sebagai berikut :

Menurut hukum Indonesia, definisi Apartemen sama dengan Rumah Susun. Sedangkan di negara lain seperti Singapura dan Australia sering disebut sebagai strata tittle, yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di samping pemilikan secara vertikal.

”Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”

Jadi jelas bahwa dalam bangunan apartemen ada bagian yang merupakan kepentingan bersama, oleh karena itu sesuai prinsip asuransi yaitu “insurable interest”, yang berhak mengasuransikan adalah Pengelola atau Perhimpunan Pemilik Apartemen (PPA).

Pemilik unit hanya memiliki kepentingan keuangan sebatas pada unit yang dimilikinya saja, sedangkan untuk lorong, lift dan ruang lainnya adalah milik bersama.

Kewajiban mengasuransikan apartemen sudah ada dalam Peraturan Pemerintah yaitu :

Pasal 61 ayat (2) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 mengatakan:

a.    mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;

b.    membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;

c.    memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”

Menurut Pasal 70 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988:

“Perhimpunan Penghuni harus mengasuransikan rumah susun terhadap kebakaran”

Artinya, Perhimpunan Penghuni Apartemen (PPA) atau Paguyuban Penghuni Rumah Susun (PPRS) wajib melakukan koordinir atas pembelian asuransi bangunan apartemen. Pasalnya, setelah proses serah terima unit dilakukan oleh pengembang, maka pihak pengembang wajib menyerahkan kepengurusan apartemen pada PPA/PPRS yang keanggotaannya ditunjuk melalui kesepakatan bersama.

Fungsi PPA/PPRS disini seperti sebagai RT atau RW pada perumahan, jadi ikut serta dalam pengelolaan apartemen.

Dan seharusnya sudah mengalokasikan sebagian dana maintenance atau mungkin dana tambahan untuk pembelian asuransi bangunan apartemen.

Jadi fasilitas umum yang ada di apartemen pun di proteksi oleh asuransi dan merupakan tanggung jawab pihak asuransi untuk membayar ganti rugi jika terjadi kerusakan-kerusakan yang dijamin polis.

Sanksi tidak menjalankan peraturan ini juga sudah tegas disebutkan oleh Undang-undang :

Pasal 77 PP No. 4 Tahun 1988. Ayat (1) dari pasal ini berbunyi, “barang siapa melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 34, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (3), Pasal 38 ayat (2), Pasal 39 ayat (1), Pasal 61 ayat (2) dan ayat (3), dan Pasal 67, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).

Jadi kalau penghuni tidak membayar iuran premi asuransi sesuai Pasal 61 ayat 2, akan bisa dipidanakan.

• Download Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun disini
• Download Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun disini

Tetapi tidak selesai sampai disini karena yang diasuransikan oleh PPA/PPRS adalah bangunan saja.

Jadi anda harus mengasuransikan sendiri Perabot-perabot apartemen yang anda miliki dan juga interior tambahan yang melekat pada bangunan.

Dalam beberapa kasus, kita pernah menemukan jika bangunan apartemen tidak diasuransikan oleh PPA atau PPRS nya. Karena memang dalam tata tertib diwajibkan bagi penghuni untuk mengasuransikan unit apartemennya sendiri , contoh sebagai berikut :

“Pembeli dan/atau Penghuni sangat dianjurkan untuk mengasuransikan bangunan dan seluruh benda miliknya untuk jenis asuransi kebakaran ataupun kehilangan / kerusakan……”

Jika kondisi atas disyaratkan oleh PPA/PPRS maka anda sebagai pemilik unit apartemen harus mengasuransikan sendiri unit anda, tapi cara ini sangat tidak dianjurkan karena seharusnya bangunan apartemen diasuransikan oleh PPA/PPRS karena sesuai definisi apartemen diatas, bangunan apartemen banyak terdapat bagian milik bersama.

Jika anda membeli sendiri asuransi untuk unit apartemen anda, Apa saja yang harus anda asuransikan?

• Bangunan – Untuk Bangunan termasuk interior untuk kitchen set dan juga kamar mandi.
• Perabot – Semua perabot yang ada dalam unit apartemen termasuk TV, Lemari, Sofa, Kasur dsb

 

Nilai yang diasuransikan untuk bangunan adalah biaya pembangunan per m², bukan harga pembelian unit apartemen.

Karena asuransi hanya akan mengganti biaya pembangunan/perbaikan kembali.

Jadi untuk apartemen tipe studio dengan luas 21 m², nilai asuransinya adalah 21 m² x Rp. 5,000,000 = Rp. 105,000,000

*Rp. 5,000,000 adalah biaya pembangunan per m² (mungkin bisa lebih tinggi)

Untuk perabot yang diasuransikan adalah nilai pembelian perabot baru yang ada di dalam unit apartemen, jadi dijumlahkan saja totalnya.

Selain jaminan terhadap properti diatas, akan lebih baik anda melengkapi asuransi dengan jaminan Public Liability.

Salah satu jaminan yang memberikan proteksi atas tuntutan pihak ke tiga akibat kelalaian yang kita lakukan menimbulkan kerusakan material/properti dan luka badan pihak ke tiga.

Contoh kasus seperti diatas, kita sedang memasak ⇒ Lupa mematikan kompor ⇒ Terjadi kebakaran ⇒ Menyambar ke unit apartemen tetangga ⇒ Dituntut untuk mengganti biaya perbaikan unit apartemen tetangga ⇒ Jaminan Public Liability akan berjalan.

Jadi Kesimpulannya adalah..

Jika PPA/PPRS sudah mengasuransikan bangunan apartemen, anda tinggal membeli asuransi pelengkap yang menjamin perabot dan juga perluasan public liability.

Sedangkan jika PPA/PPRS tidak mengasuransikan bangunan apartemen, anda harus membeli asuransi bangunan plus perabot dan juga perluasan public liability.

Tapi sangat jarang perusahaan yang mau menjamin bangunan apartemen jika diasuransikan individu atau sendiri-sendiri, karena sesuai peraturan pemerintah diwajibkan kepada PPA/PPRS yang membeli asuransinya.